수도권 민간아파트 분양가 3.3㎡당 4,058만원 돌파…분양가상한제 단지로 수요 쏠림 가속

수도권 민간아파트 분양가가 3.3㎡당 4,000만원을 넘어선 것은 한국 주택 시장 역사에서 새로운 이정표다. HUG가 집계를 시작한 이래 수도권 평균 분양가가 이 수준에 도달한 것은 처음이다. 3년 전인 2023년 초만 해도 수도권 평균 분양가는 3.3㎡당 약 2,500만~2,700만원 수준이었다. 3년 사이 약 50~60% 상승한 셈이다. 이 기간 동안 건설 원자재 가격 급등, 인건비 상승, 토지비 증가가 복합적으로 작용했다. 특히 2022~2023년 레미콘·철근·형강 등 주요 건자재 가격이 동시에 폭등한 여파가 2024~2026년 분양 단지들의 공사비에 직접 반영되면서 분양가를 구조적으로 밀어올리고 있다.

경기도 내 지역별 분양가 양극화도 심화되고 있다. 경기 광교신도시·판교 2지구·과천지구 등 서울 접근성이 뛰어난 입지는 3.3㎡당 3,500만~4,500만원 이상을 호가하는 반면, 평택·안성·이천·여주 등 남부·동부 지역은 1,500만~2,000만원대에서 분양이 이뤄진다. 같은 경기도 내에서도 입지에 따라 분양가가 2~3배 차이가 날 만큼 공간적 격차가 확대됐다. 수원 영통·광교는 최근 2년 사이 3.3㎡당 3,000만원 아래에서 3,800만원 이상으로 올라섰고, 화성 동탄2신도시도 일부 단지에서 4,000만원에 근접하는 분양가를 책정하는 사례가 나타났다.

이런 상황에서 분양가상한제가 적용되는 3기 신도시 공공택지 단지로 수요자들이 몰리고 있다. 분양가상한제는 주변 시세와 건축비를 기초로 상한선을 정하기 때문에, 민간 분양가보다 통상 30~40% 낮은 가격에 공급된다. 남양주 왕숙지구의 경우 인근 민간 아파트 시세와 비교해 수억 원 저렴한 분양가로 책정되면서 실수요자와 투자자 모두가 몰리는 현상이 반복되고 있다. 왕숙 아테라 등 3기 신도시 잔여 물량이 남아 있다는 소식에 커뮤니티에서 "물량이 남아서 다행"이라는 반응이 나오는 것도 이 때문이다. 하지만 3기 신도시 역시 공급 일정 지연이 반복되면서 물량이 충분히 소화되지 못하고 있다는 지적도 있다.

공급 측면에서 분양가 상승의 구조적 원인을 살펴보면 단기에 해소될 가능성이 낮다. 첫째, 공사비가 내려가지 않고 있다. 건설업계에 따르면 2026년 현재 아파트 건설 공사비는 3.3㎡당 800만~1,000만원 이상으로, 2020년(450만~550만원)의 두 배 수준이다. 건자재 가격이 일부 안정세를 보이더라도 인건비와 하도급 단가가 굳어져 과거 수준으로 내려가기 어렵다는 게 업계의 중론이다. 둘째, 수도권 공공택지 토지비도 높아졌다. 3기 신도시 일부 택지에서 토지 조성 원가 자체가 상승해 사업비를 끌어올리고 있다. 셋째, PF(프로젝트 파이낸싱) 금리 상승으로 금융비용이 증가한 것도 분양가에 전가되고 있다.

수요 측면에서도 분양가 급등의 파급 효과가 뚜렷이 나타난다. 서민·실수요층의 신규 분양 접근성이 현저히 낮아졌다. 연소득 6,000만원 기준 세대가 대출 규제(DSR 40%) 내에서 조달할 수 있는 최대 대출액은 현재 금리 기준으로 약 4억~5억원 수준이다. 자기 자금 3억원을 합쳐도 7억~8억원이 한계인데, 수도권 평균 분양가가 13억원을 넘어선 상황에서 '첫 집 마련'은 사실상 불가능에 가까워지고 있다. 이 때문에 청약 가점이 낮은 30~40대 실수요층은 수도권 외곽 또는 비조정대상지역으로 이동하거나, 분양가상한제 단지에 집중해 몇 년을 기다리는 전략을 택하고 있다.

주거 전문가들은 분양가 급등을 단순한 가격 문제가 아니라 수도권 주거 구조의 재편 문제로 바라봐야 한다고 지적한다. 분양가가 높아질수록 서민층의 수도권 내 자가 거주 가능성이 줄어들고, 장기 임차 인구 비중이 증가하면서 전·월세 시장 불안으로 이어지는 악순환이 반복된다는 설명이다. 정부가 3기 신도시 분양가상한제 물량을 유지하고 있는 것은 긍정적이지만, 공급 일정이 지연되면 그 효과도 반감될 수밖에 없다. 근본적으로는 공사비 안정화, 공공 토지 원가 절감, 비수도권 수요 분산 정책을 병행해야 분양가 상승 추세를 꺾을 수 있다는 진단이 나온다.