평택 브레인시티, 반도체 클러스터 배후 주거 1,413세대 분양…삼성·SK 투자 수혜 경기 남부 인구 이동 가속

평택이 대한민국 반도체 수도로 부상한 것은 2010년대 중반 삼성전자가 고덕면 일대를 반도체 거점으로 선택하면서부터다. 삼성전자 평택캠퍼스는 현재 1·2기 공장이 가동 중이고, 3기(P3) 공장이 본격 양산에 돌입했다. 세계 최대 규모의 단일 반도체 팹 단지로 꼽히는 이 캠퍼스에는 협력사 직원을 포함해 상시 수만 명이 근무한다. SK하이닉스 역시 청북읍 일대 M15X 공장 증설을 완료해 2025년 말부터 본격 가동에 들어갔다. 두 회사의 직접 고용 인력만 합산해도 수만 명에 달하고, 협력업체·장비업체·소재업체 종사자를 포함하면 평택 반도체 산업 관련 취업 인구는 10만 명을 넘어선 것으로 추산된다.

그러나 이처럼 폭발적으로 늘어난 산업 인구를 수용할 주거 공급은 속도를 맞추지 못하고 있다. 고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스의 1차 배후 주거지로 조성됐으나, 입주 물량이 수요를 따라가지 못하면서 매매·전세 가격이 급등했다. 2022년 고덕신도시 아파트 매매가는 3.3㎡당 1,800만~2,200만원 수준이었으나 2025년에는 2,800만~3,500만원대로 뛰었다. 평택 시내 구축 아파트도 수요 유입으로 가격이 오르면서 신규 공장 근로자들이 출퇴근 부담을 감수하고 인접 안성·오산·수원으로 빠져나가는 현상이 나타나고 있다. 브레인시티 분양은 이 공급 공백을 채우려는 시도의 일환이다.

브레인시티는 단순 주거 단지가 아니라 복합도시 개념으로 설계됐다는 점이 고덕신도시와 차별화되는 부분이다. 일반산업단지를 중심으로 연구·개발(R&D) 기능, 대학·교육 기관, 의료 시설, 상업·편의 시설이 함께 조성되는 계획이다. 반도체·첨단 제조업 종사자들은 직주근접(職住近接) 환경을 강하게 선호하는 경향이 있어, 직장과 가까운 브레인시티 내 주거지는 실수요 측면에서 경쟁력이 있다는 평가다. 다만 브레인시티 개발 자체가 아직 진행 중이어서 입주 초기에는 생활 인프라가 충분하지 않을 수 있다는 점은 수요자들이 고려해야 할 요소다.

평택의 인구 구조 변화는 경기도 전체 지형을 바꾸는 수준이다. 2010년 약 42만 명이었던 평택시 인구는 2026년 현재 60만 명을 넘어섰다. 특히 2020년대 들어 반도체 공장 가동 본격화와 함께 20~40대 젊은 층의 유입이 급격히 늘어 인구 구조가 전국 지자체 중 가장 젊은 편에 속하게 됐다. 경기 남부에서 인구가 증가하는 도시는 평택과 화성(동탄) 정도에 불과하며, 수원·성남 등 기성 도시들은 인구 정체 또는 감소 흐름을 보이고 있다. 평택으로의 인구 집중은 도로·교통·학교·의료 인프라 전반에 걸쳐 공급 압박을 가중시키고 있어, 산업 성장과 생활 인프라 확충이 균형을 맞춰야 한다는 과제를 던지고 있다.

국내외 산업 배후 도시 사례를 보면, 급속한 공장 증설 이후 배후 주거 공급이 지연될 경우 근로자들이 원거리 통근을 감수하거나 기숙사·임시 거처에 머무르는 문제가 발생한다. 반도체 장비 회사가 밀집한 일본 구마모토현 기쿠요마치 일대는 TSMC 공장 유치 이후 주거 임대 가격이 2배 이상 폭등하면서 지역 사회와 갈등이 불거진 사례가 있다. 미국 애리조나 피닉스도 TSMC·인텔 공장 건설로 인근 주거 공급이 급격히 부족해지자 주 정부가 긴급 택지 공급 계획을 가동했다. 평택 역시 삼성·SK 투자가 가속화될수록 배후 주거 공급 속도가 핵심 정책 과제가 될 수밖에 없다. 브레인시티 내 분양이 이 수요의 일부를 충족할 수 있겠지만, 시 전체 차원의 주거 공급 계획이 반도체 산업 성장 속도와 보조를 맞출 수 있을지가 앞으로의 관건이다.