수원 신봉자이1차 입대의 회장 "구축 아파트, 건설전문가 없으면 공사비 2~3배 낸다"

첫 번째 문제는 특허공법·특수공법 입찰 함정이다. 강 회장이 비교한 3개 단지 도장공사 자료에 따르면, 입찰 조건에 특허공법 적용을 명시한 단지는 그렇지 않은 단지보다 공사비가 면적당 2~3배 높게 책정됐다. 목동의 한 단지는 m²당 약 3,183원에 공사를 마쳤지만, 특수공법 조건이 붙은 인근 단지들은 5,481원에서 최대 11,560원(추가공사비 포함)까지 올라갔다. 특허공법은 시공 품질을 실질적으로 높이기보다 입찰 경쟁을 제한해 단가를 끌어올리는 역할만 한다는 것이 현장의 지배적인 평가다.

엘리베이터 부품 유용도 비전문가 입대의가 놓치기 쉬운 구멍이다. 엘리베이터 유지보수 업체가 교체 작업 후 폐부품을 "처리해 주겠다"며 가져가면, 쉬브(sheave)처럼 재생 가능한 부품이 신품으로 둔갑해 다시 팔린다. 강 회장은 "폐자재는 관리사무소 감독 하에 수거해 보관했다가 2~3년 후 고철로 직접 판매해 잡수익으로 잡아야 한다"고 조언했다. 이 관행을 모르면 부품 교체비를 내고도 부품을 헌납하는 셈이 된다.

관리사무소 인건비 구조도 오래된 아파트일수록 누적 부담이 된다. 현재 대부분의 아파트 관리사무소는 연간 공무원 임금인상률 수준으로 급여를 올리는 데다, 경력 5년 직원이 퇴직하고 2년차 신입이 들어와도 전임자의 급여 수준을 그대로 승계하는 관행이 있다. 일반 기업에서는 보기 어려운 이 구조는 시간이 지날수록 관리비 중 인건비 비중을 높인다. 강 회장은 위탁관리사 선정 시 수의계약 대신 공개경쟁 입찰을 적용하면 이 부분에서도 절감이 가능하다고 밝혔다.

강 회장이 강조하는 또 다른 포인트는 공사 착공 전부터 시작되는 조직적 압박이다. 골조공사 막바지부터 특정 업체들이 "샤시는 우리 것을 써라, 도장은 우리한테 맡겨라"며 접근하는 관행이 신축 아파트 현장에서 수십 년째 반복되고 있다고 설명했다. 구축 아파트 대규모 보수공사 시에도 비슷한 방식의 접근이 이뤄지기 때문에, 건설·시설 분야 전문 지식을 가진 입대의 위원이 협상 과정에 직접 참여하는 것이 필수적이라는 게 그의 주장이다.

강 회장은 이 내용이 신봉자이1차만의 문제가 아니라, 2000년대 초반 입주한 전국의 구축 아파트가 공통으로 직면하는 현실이라고 강조한다. 도장·방수·승강기 교체 등 대형 공사가 순차적으로 예정된 단지일수록 건설 전문가 한 명의 역할이 수억 원 이상의 공사비 차이를 만들 수 있다는 것이다. 특히 관할 구청에 지도·자문을 요청하는 제도가 있으므로, 공사 전에 이를 적극 활용할 것을 주민들에게 당부했다.