수원 우만2구역 재개발 설명회 — 1,804세대·비례율 112%, '미운 오리'에서 백조로?
재개발후보지 지정조차 안 된 수원 우만1동 우만2구역이 지난 주말 사업설명회를 열었다. 대형 교회와 문화재 고도제한으로 회의론이 많았지만, 뚜껑을 열어보니 비례율 112%에 조합원 대비 분양세대 2배 초과라는 예상 밖의 사업성이 확인됐다.
사업 개요 (설명회 기준)
| 위치 | 수원시 우만1동 우만2구역 |
| 조합원 수 | 708명 (향후 증가 가능) |
| 대지 면적 | 21,737평 |
| 용적률 | 250% |
| 총 세대수 | 1,804세대 (임대 144세대 포함) |
| 국평(84㎡) 배치 | 약 800세대 |
| 공사비 | 연면적 평당 820만 원 |
| 일반분양가 | 평당 약 3,200만 원 |
| 비례율 | 약 112% |
| 현재 단계 | 후보지 선정 동의서 징구 전 |
대형 교회 제척하고도 사업성 확인
우만2구역은 구역 내 대형 교회와 문화재 고도제한 구역이 많아 그동안 재개발이 쉽지 않다는 시각이 지배적이었다. 그러나 이번 설명회에서는 대형 교회를 제척한 수치를 기준으로 분석한 결과, 비례율 112%라는 긍정적 수치가 제시됐다. 경수대로변 일부 대형 건물주들도 사업 참여에 긍정적인 신호를 보내고 있다는 추진위원장의 발언도 나왔다.
조합원 708명 기준 국평(전용 84㎡)만 약 800세대를 배치하고도 조합원수 대비 전체 분양 세대수가 2배를 훌쩍 넘는다. 사업 추진 가능성을 가늠하는 핵심 지표인 분양세대 여유분이 충분하다는 의미다.
후보지 지정 전인데 분담금 추정까지 공개
아직 후보지 선정 동의서도 걷지 않은 초기 단계임에도 불구하고, 이번 설명회에서는 예상 분담금과 감정평가금액 추정 방식까지 상세히 공개됐다. 공사비는 연면적 평당 820만 원으로 시장 평균보다 다소 낮게 책정됐고, 일반분양가는 평당 약 3,200만 원 수준을 가정했다. 참석자들 사이에서는 "너무 낙관적인 수치 아니냐"는 의문도 있었지만, 근거와 함께 제시돼 신뢰도는 어느 정도 확보됐다는 평가다.
타 구역 대비 추진 여건 상대적으로 유리
우만1동 내 다른 재개발 구역들과 비교했을 때, 우만2구역은 경수대로 대로변 접근성이 좋고 대형 건물주 참여 가능성이 열려 있다는 점에서 추진 여건이 상대적으로 낫다는 시각도 있다. 다만 문화재 고도제한 구역이 여전히 남아 있어 일부 블록의 층수 제한 리스크는 변수로 남아 있다.